上海二手房如何交易

上海二手房如何交易

　　发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。但不可否认，二手房市场有效房源依旧供不应求，整体供求比例仅维持在1：4左右。以下是小编为大家整理的上海二手房如何交易相关内容，仅供参考，希望能够帮助大家。

　　1、查验购房资格

　　上海外地购房以家庭为单位，要求必须有结婚证，并且夫妻双方至少有一人社保满5年，也就是最近63个月内累积缴满60个月社保或者最近63个月内累积缴满60个月个人所得税税单（即工资税单）

　　2、分析资金实力

　　这点主要是关注自己的还款能力，个人建议以家庭月收入的1/3到1/2为最高上限，计算出可接受最高月还款金额。找到一个中介网站或百度房贷计算器，先随意输入一个房价，选择等额本息，贷款25年或30年，然后计算。根据计算的月还款结果，跟自己的最高约还款金额对比，做对应的增减，直到找到一个何时的总价。

　　拿到总价后，再计算所需首付，如果首付准备相对较难，则继续降低房屋总价。直到找到一个可以接受的价格。

　　3、实地看房

　　先在房产网站上按照价格找下房源区域，选定几个小区，然后找中介约看。

　　4、价格谈判/验证房东

　　买东西嘛，总归是要砍砍价的，砍不砍得下去，则是另外一码事。这里还需要看下房东的房产证和身份证，避免被假房东欺骗。

　　5、签订意向合同

　　该合同是一份三方协议，包括买家，卖家以及中介。在该条款中需明确约定合同方的责任，以及违约的处理方式。

　　（1）中介有责任对买方资料信息确认，例如：买方的征信，是否有购房资格，能否银行贷款等等。

　　（2）中介有责任对卖方的资料信息确认，例如：房屋的产权真假，房屋是否抵押，查封，是否有共有产权人，是否有租客等。这里特别是租客是容易被坑的一点，因为买卖不破租赁，并且租客有优先购买权。如果真有租客，需租客提供放弃优先购买说明和约定租金收益。

　　（3）明确税费如何承担。广义上各自的税费各自承担，但如果有合同约定，则按照合同约定执行，比如：房东提供的报价为到手价等情况

　　（4）明确中介费的支付条件，支付标准和支付期限。明确中介费的如何支付？例如：上下家对半或下家支付等等。

　　（5）明确首付款项筹集时间，明确过户时间

　　（6）明确过户后交房时间

　　（7）明确尾款金额

　　（8）以及其他约定，例如：户口迁出，物业水电，家具，资金监管，中介找估价公司评估房屋价值等

　　6、准备首付款/签约资料

　　本阶段是筹集资金阶段，一般为2周基本不会超过一个月。

　　由于是按照家庭为单位购房，产权人应是夫妻双方共有，所以签字时，需双方同时到场。若因故不能到场，则可以去法院公证处办理授权委托书。

　　资料主要有：身份证，结婚证，双方户口本，收入证明，社保记录

　　7、签订网签合同

　　网签合同基本都是格式合同，没记错应该是1式7份，如果有特殊要求，则添加附加条款

　　8、支付首付款

　　到银行柜台办理首付付款事宜，领取首付款凭证。

　　9、办理银行贷款

　　拿着网签合同和首付款凭证到银行办理贷款，征信和收入证明没问题，这一步基本没啥问题

　　10、房产交易中心办理过户手续

　　银行贷款审批之后，到房产交易中心办理过户手续，办理过户手续时，需要缴纳各种税费，主要税费有以下几种

　　（1）营业税产证或契税完税满二可免收营业税

　　（2）契税首套房90平以下1%，90—140平1.5%，140平以上3%。非首套3%收取

　　（3）个人所得税出售满五唯一住房免征个人所得税

　　（4）综合定价税针对经济适用房

　　（5）印花税一般工本费5元

　　11、办理银行抵押手续

　　过户手续办理完成后，约等待20天左右，可以拿到产证。拿着新产证到银行办理房产抵押，抵押办理完成后，银行才会放款给到卖方

　　12、支付尾款并接收钥匙

　　按照合同约定，卖家交钥匙，买家支付尾款，支付中介费等。支付尾款前，需确认物业费，水费，电费，家具等合同约定内容，确认无误后，支付尾款。